Agrandir sa maison !

Publié le 8 mars 2008, par Pierre Bonfils

Deux ans, cinq ans, dix ans après avoir construit leur maison nombreux sont les particuliers qui désirent apporter des modifications et des agrandis­sements à leur demeure. Les raisons peuvent être nombreuses, au fil des années la famille a connu quelques événements heureux, les enfants en grandissant souhaitent avoir leur espace à eux ou parce que les parents pensent qu'une galerie plus grande pour accueillir les amis et la famille ce serait tout de même plus pratique. Tout est possible, tout est réalisable naturel­lement en respectant les normes de construction et les règles de l'art. Mais au delà des directives et des lois incon­tournables sous nos latitudes en matière de protection contre les cyclones et les tremblements de terre, on a beau être chez soi depuis des années cela ne permet pas pour autant de faire n'importe quoi. 

Enfin normalement car dans bien des cas certains ont tendance à vouloir jouer les apprentis sorciers jusqu'au jour où il y a un contrôle, un problème de voisinage, les deux vont parfois de paire, de succession où encore de sécurité (ce qui limite à l'évidence l'action des assurances) qui vient tout remettre en cause.

Les règles locales d'urbanisme

Avant de réaliser des travaux, vous devez vous renseigner sur les règles locales d'urbanisme. Demandez à la mairie du lieu de votre résidence un Certificat d'Urbanisme mentionnant les règles applicables à la parcelle de terrain sur laquelle votre maison est construite. 

Votre commune est obligatoirement divisée en différentes zones soumises à un règlement appelé Plan d'Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d'Urbanisme (PLU). Il s'agit de plans d'aménagement de la commune sur lesquels vous pourrez vérifier si votre terrain est constructible et dans quelles conditions. Vous devez donc rechercher la zone dans laquelle votre maison est située afin de prendre connaissance des règles à respecter : hauteur maximale de la construction, formes des toits, teintes des crépis, couleurs des tôles de la toiture etc. Vous trouverez également dans ces plans les servitudes d'utilité publique à respecter : passage des canalisations, lignes électriques, téléphoniques etc.

Par ailleurs, renseignez-vous sur le coefficient d'occupation des sols (COS) affecté à votre commune et à votre terrain en particulier. Le COS mentionné dans le plan d'occupation des sols et disponible en mairie permet de calculer la surface encore constructible (y compris le bâtiment existant) sur votre parcelle.

Par exemple, si votre terrain fait 800 m2 et le COS de votre commune 0,25, votre droit à construire total est de 200 m2 (800x0,25). N'est prise en compte que la surface habitable appelée Surface Hors Oeuvres Nette. C'est à dire qu'une galerie et un garage qui sont ajoutés à la maison ne rentrent pas dans ce calcul. Ils font partie de la surface Brute. Par contre si un garage existant vient à être transformé en chambre ou en pièce d'habitation il comptera dans ce calcul, dès l'instant qu'il change l'aspect de la maison. 

Il est donc important de bien respecter ces directives car si de nouveaux travaux d'agrandissement font dépasser votre COS, ces travaux risquent probablement d'être refusés. Eh oui ! 

En l'absence de POS ou PLU, les règles d'urbanisme à appliquer sont communiquées par la DDE (Direction départementale de l'équipement) du département concerné.

Ne pas oublier les voisins

Enfin, n'oubliez pas de respecter la conformité de votre projet par rapport aux servitudes de voisinage, problèmes de vue, d'ensoleillement des maisons voisines etc. 

Ainsi, par exemple, si vous construisez une pièce supplémentaire, vous devez respecter des distances minimales légales par rapport à la limite séparative des deux propriétés. C'est bien connu la liberté de chacun s'arrête où commence celle des autres et en ce domaine il ne faut surtout pas l'oublier. Ce n'est pas la peine qu'un simple différent se termine devant les tribunaux et encore moins à coups de sabres, l’un n’empêchant pas l’autre d’ailleurs.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

N'effectuez jamais vos travaux d'agrandissement si vous n'avez pas obtenu le permis de construire ou, le cas échéant, si vous n'avez pas effectué la déclaration préalable de travaux nécessaire. A défaut, vous pouvez être condamné à une amende allant de 1200 euros à 6000 euros mais aussi à démolir les travaux réalisés ! Si vous agrandissez votre maison de plus de 20m2, vous devez alors effectuer une demande de permis de construire. 

Toutefois, même si les travaux ne créent pas une surface au sol d'au moins 20 m2, une demande de permis de construire s'impose également si l'aspect extérieur de votre maison est modifié. C'est le cas du garage transformé en chambre évoqué plus haut, ou encore si des niveaux supplé­mentaires sont créés. 

Etablir le dossier

Vous devez établir un dossier en quatre exemplaires comprenant le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l'équipement (DDE), le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000, le plan de masse des constructions à édifier, des suréléva­tions ou des extensions (coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500) ainsi que les plans des différentes façades de votre maison à l'échelle de 1/50 ou de 1/100. 

Votre demande de permis de construire, gratuite, doit être déposée à la mairie de votre commune ou être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre dossier est complet, vous recevez dans le meilleur des cas sous 15 jours un avis de réception vous notifiant la date et le numéro d'enregistrement de la demande et son délai d'instruction. 

Remarque : votre demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les huit jours de la réception du dossier. Vos voisins disposent alors de deux mois pour contester votre projet. 

L'instruction de votre dossier

Suite à l'instruction de votre dossier (d'une durée désormais de 2 mois), vous pouvez obtenir soit un accord exprès, soit un accord assorti de réserve (vous pouvez être amené alors à modifier votre projet pour obtenir le permis de construire), soit un refus motivé. 

En cas de refus, vous disposez de deux mois pour exercer auprès du maire, un recours gracieux par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de réponse dans un délai de quatre mois, vous pouvez saisir le tribunal administratif. 

En l'absence de réponse de l'administration dans le délai d'instruction qui vous a été notifié, le permis de construire est considéré comme tacitement attribué. Il est toutefois conseillé de réclamer à la mairie une attestation de décision favorable.

Effectuer une déclaration préalable 

Revenons rapidement sur la notion des 20 m2. Si les travaux ne créent pas un agrandissement de surface au sol d'au moins 20m2, il suffit alors de remplir un formulaire type de déclaration préalable disponible à la Mairie. Précision importante il faut savoir également qu'il n'y a pas d'obligation d'effectuer une déclaration préalable si les  travaux créent une surface au sol inférieure à 2m2 et dont la hauteur est inférieure à 1,5m. 

Dans le cas de la déclaration préalable il faut compléter le formulaire par un plan de masse (c'est-à-dire, une vue du dessous de votre maison) et un schéma représentant les façades à aménager avant et après la réalisation des travaux. Déposez ce dossier en 3 exemplaires à la mairie du lieu des travaux contre reçu ou adressez-le par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'affichage en mairie

Votre déclaration préalable fait l'objet d'un affichage en mairie dans les huit jours de la réception du dossier. Cet affichage indique la date à partir de laquelle les travaux peuvent être exécutés en l'absence d'opposition. 

L'instruction de votre dossier (environ un mois) a pour but de vérifier la conformité de votre projet avec les règles d'urbanisme et les éventuels plans et coefficients d'occupation des sols. Si vous n'avez obtenu aucune réponse de l'administration à la date mentionnée sur la déclaration de travaux affichée à la mairie, vous pouvez entreprendre les travaux. 

Comme on peut le voir c'est toujours... simple dès l'instant que l'on s'adresse à l'administration, sans compter les éventuels délais qui font bien souvent attendre les pièces souhaitées. Certaines mairies sont parfaitement organisées, d'autres un peu moins et certaines pas du tout. Mais lorsque l'on a déjà un terrain et une maison il n'est guère possible de changer le lieu de résidence et de mairie en fonction de l'efficacité des services de celle-ci. Alors patience mais en aucun cas ces tracasseries ne doivent être une raison suffisante pour ne pas accomplir les démarches nécessaires. Et puis on le sait la patience est une excellente vertu. 

Le début des travaux

Dès le début des travaux, affichez sur votre terrain la mention de non-opposition ou la notification de prescriptions. Cet affichage est obligatoire pendant au moins deux mois ou pendant toute la durée des travaux s'ils excèdent deux mois. Si vous n'observez pas cette formalité, vous risquez une amende. 

Enfin, sachez que l'administration doit motiver tout refus. Si c'est le cas, vous pouvez modifier votre projet afin d'obtenir une nouvelle autorisation et il est d'ailleurs fortement conseillé de le faire.

Un matériau nouveau

Le polycarbonate

Un nouveau matériau commence à être véritablement commer­cialisé aux Antilles et en Guyane; le polycarbonate. Il peut dans certains cas remplacer la tôle. En plus d'être transparent, c'et un véritable bouclier de protection. On le dit en effet 250 fois plus résistant que le verre et est réputé pour stopper 100 % des rayons UV et de la chaleur avec 50 % des radiations IR retenues.

Le polycarbonate s'adapte très bien sous les latitudes ensoleillées. De jour les pièces ainsi couvertes bénéficient de la luminosité natu­relle, sa modularité permet de multiples utilisations. Maintenu dans un cadre en alu, ou autres, il peut être tout à fait adapté à l'extension d'une terrasse, d'un garage ou d'un auvent de fenêtres.

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