Financer sa maison

Publié le 9 juillet 2008, par Pierre Bonfils

Trouver le financement pour acheter ou faire construire sa maison n’est jamais simple mais nous n’en sommes plus toutefois au parcours du combattant comme ce fut parfois le cas par le passé. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Il peut s’agir de l’acquisition simple d’un terrain, de la construction d’un logement neuf ou de l’achat sur plan que l’on appelle : «en l’état futur d’achèvement». Ce peut être également pour l’acquisition d’un logement ancien, voire de travaux d’amélioration ou d’agrandissement (lire l’article par ailleurs). Un prêt peut également être obtenu par un particulier qui a déjà commencé les travaux de sa maison et qui s’aperçoit que ses fonds propres ne suffiront pas pour terminer l’ensemble, un certain nombre d’éléments étant venus se rajouter comme l’aménagement de la cuisine, la construction d’un garage ou d’une piscine.

Il faut savoir qu’un financement peut tout englober et prendre 100 % de la totalité des frais, compris l’achat du terrain. La durée peut varier entre 5, 10, 15 20 et jusqu’à 30 ans. Seuls les frais de notaire et d’hypothèque ne rentrent pas dans l’enveloppe d’un prêt. En échange naturellement le client doit apporter un certain nombre de garanties. 

 Eléments à fournir

Le particulier désireux de contracter un prêt aura donc, on s’en doute, un certain nombre d’éléments à fournir. Peu de pièces sont nécessaires mais elles sont toutefois indispensables, voyons la liste de celles-ci. 

          • Dans le cadre de l’achat d’un terrain, d’un bien neuf ou ancien la promesse de vente, ou le contrat de réservation devront être présentés.

          • Pour la construction d’une maison il faudra apporter à son banquier le permis de construire, le plan de la maison, le devis estimatif des travaux et le contrat de construction de maison individuelle si la personne a choisi cette option.

          • Dans le cas d’un rachat l’offre de prêt et le tableau d’amortissement seront nécessaires.

Par ailleurs dans les trois cas qui viennent d’être cités il faudra fournir l’avis d’imposition, une fiche de paie au 31 décembre de l’année écoulée et les deux dernières fiches de paye. 

Pour les personnes s’adressant à un autre organisme financier que leur banque habituelle il faudra également produire les relevés de compte des trois derniers mois et un tableau d’amortissement des prêts en cours lorsque cela a lieu d’être.

Maître d’œuvre, maître d’ouvrage

Dans le cadre d’une construction lorsqu’un particulier, le «maître d’ouvrage» s’adresse à un architecte, le «maître d’œuvre» ou encore à un constructeur qui prendra en charge la totalité de la construction, ces derniers assureront à leur client «maître d’ouvrage» une garantie décennale sur tous problèmes pouvant intervenir au niveau de la réalisation sur une durée, comme son nom l’indique, de dix ans.

Si le particulier prend la responsabilité de la construction en se chargeant personnellement de la bonne marche et de l’exécution des travaux il pourra  souscrire en son nom propre une assurance en Dommage Ouvrage ou encore exiger de chaque artisan intervenant sur le chantier la garantie décennale.

Cette dernière s’applique dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise et protège le maître d’œuvre contre les vices et malfaçons affectant le sol, le bâtiment, et la non conformité à certaines normes obligatoires. 

Il est à noter que toute entreprise dont l’objet est la réalisation de tels travaux a pour obligation légale de souscrire une assurance décennale valable un an par tacite reconduction. Il est important de savoir qu’une construction dont les travaux commenceraient en milieu d’année pour se terminer dans le courant de l’année suivante il conviendra de réclamer à l’artisan les justificatifs pour les 2 années.

La règle des trois tiers

Il faut bien faire attention qu’aux Antilles comme en Guyane les produits financiers dont peut bénéficier la clientèle locale sont souvent différents de ceux qui sont proposés en métropole. Et cela quel que soit l’établissement ou l’enseigne concerné. Bien souvent les taux ne sont pas les mêmes les raisons sont, on veut bien le croire, diverses et l’on évoque dans bien des cas les risques divers encourus sous nos cieux.

Le dicton parfois avancé selon lequel : «on ne prête qu’aux riches» a –t-il réellement sa raison d’être ? D’une manière générale, ici comme ailleurs, il semble assez proche de la vérité car à l’évidence lorsque l’on apporte un certain nombre de garanties il est toujours plus facile d’obtenir un prêt si ce n’est le sourire du banquier.

Fort heureusement les accords de prêt sont établis non pas sur des critères subjectifs mais sur des réalités économiques. Quelques soient les établissements il y a un certain nombre de ratios à respecter comme le taux d’endettement. 

Pour expliquer les choses simplement les éléments sont bien souvent calculés selon la règle des trois tiers. Un tiers pour l’endettement, un tiers pour l’ensemble des frais de la vie quotidienne et un tiers pour les loisirs même si ce derniers peut subir quelques compressions au profit des deux autres.

Cependant cette règle tente de plus en plus souvent à être remplacée par la notion de «reste à vivre». Que l’on se rassure il ne s’agit pas d’un calcul basé sur les espérances de vie du client concerné. Il s’agit simplement d’aligner d’un coté l’ensemble des ressources financières d’une personne ou d’un ménage et de l’autre d’établir l’ensemble des charges (loyers, crédit, revolving etc…) de cette même personne ou de ce même ménage. 

Le résultat obtenu par la soustraction des dépenses par rapport aux ressources est ensuite divisé par le nombre de personnes composant le foyer. Les établissements financiers de la place estiment qu’il doit rester environ 650 n par personne à charge. C’est ce que l’on appelle le «reste à vivre» et qui déterminera où non un accord de prêt. 

Trois sortes de crédit

Cette étape étant franchie avec succès quels sont les types d’emprunts possible pour un particulier ? Là encore le chiffre trois entre en jeu avec le crédit immobilier, dit classique, le crédit In Fine et le crédit relais. Voyons donc plus en détail chacun des trois cas. 

          • Dans le cadre de l’achat d’une maison neuve et de sa construction, voire même de l’agrandissement de sa maison les établissements bancaires et financiers vont orienter en général leurs clients vers un crédit immobilier classique déterminé par le montant à emprunter, la durée plus ou moins longue et le taux de l’emprunt lui même. Ce taux peut être à taux fixe ou à taux variable même si cette dernière solution, que tous les établissements ne proposent pas, peut présenter certains risques. 

L’échéancier est mis en place et il ne reste plus, simple détail, au client emprunteur qu’à rembourser les intérêts et le capital sur la durée convenue. Comme chacun le sait, plus c’est long, plus c’est cher, ou tout au moins plus la somme à rembourser est élevée.

          • Vient ensuite le crédit In Fine qui comme son nom l’indique vient : à la fin. C’est pourquoi nous l’évoquerons en seconde position. Sans faire de mauvais esprit ce crédit pourrait presque convenir à la citation évoquée plus haut  par laquelle on ne prête qu’aux riches. Sans aller tout à fait jusque là ce type de crédit peut tout de même parfaitement convenir aux personnes disposant de ce qu’il convient d’appeler quelques liquidités.

Le client aura dans ce cas de figure à rembourser essentiellement les intérêts à chaque échéance. Le montant du capital emprunté ne sera remboursé qu’à la toute dernière échéance. C'est-à-dire que si le prêt est consenti sur 15 ans le capital ne sera remboursé qu’à la fin de la 15ème année. 

L’avantage, non négligeable, pour l’emprunteur est de garder pendant ce temps son capital et de le faire fructifier sur d’autres produits de placement. Il convient naturellement de préciser que ces produits de placements et de rapports devront de préférence être contractés dans la même banque.

La seule exigence et qui compte tout de même au niveau de l’établissement prêteur est de demander au client de souscrire un contrat d’assurance à hauteur de 80 à 100 % de la somme empruntée. C’est ce qu’il convient d’appeler la garantie pour l’organisme prêteur. 

          • Dernier volet évoqué, le Crédit Relais. Ce dernier sera obligatoirement de courte durée et ne pourra excéder vingt-quatre mois. Il s’agit souvent d’une solution intéressante pour un particulier qui a entre les mains une promesse de vente (en bonne et due forme) pour un bien qu’il veut céder et qui a un nouveau projet immobilier à réaliser. En attendant d’encaisser le fruit de sa vente ce particulier pourra donc souscrire un crédit relais qui lui permettra de réaliser rapidement une autre opération. Dans ce cas ce dernier ne s’acquittera chaque mois que du montant des intérêts, le solde emprunté n’étant remboursable qu’au terme de la durée de l’emprunt.

Taux variable

Revenons brièvement sur le taux dit variable. Il faut savoir que ce type de produit peut présenter une part de risque non négligeable puisque les taux sont revus chaque année et que sur le long terme ces même taux peuvent connaître des augmentations parfois importantes. Ce taux variable est accompagné de ce qu’en terme technique les organismes concernés appellent le Capé. C’est ce fameux Capé qu’il est bon de déterminer et de négocier au départ. Un taux variable accompagné par exemple d’un Capé 2 signifie qu’au cours de la durée de l’emprunt le taux variable ne pourra aller au-delà de deux points. Là encore pour faire simple, un taux variable de départ à 3,5% obtenu avec un Capé 2 ne pourra dépasser 3,5 + 2 soit 5,5 %. 

Autre précision à propos des crédits à taux variable. Il est possible de les racheter pour les passer en taux fixe. Si le particulier s’aperçoit par exemple que son emprunt à taux variable a été consenti à une époque où les taux étaient supérieurs à ce qu’ils sont quelques années plus tard il peut demander de renégocier l’emprunt pour le passer en taux fixe. Il faut toutefois se livrer au bon calcul en sachant qu’en général en matière d’emprunt on rembourse toujours les intérêts en premier. Si l’essentiel de ceux-ci ont été remboursés et qu’il ne reste plus que le capital cela ne vaut pas la peine. D’autant plus que dans ce cas de figure une pénalité de 3%, calculée sur le montant du capital restant dû, vient s’ajouter. Comme toujours une étude complète du dossier est à faire sérieusement.

Taux Effectif Global

D’une banque à l’autre, y compris pour les établissements financiers qui peuvent également accorder des prêts immobi­liers les taux du marché se valent et s’alignent d’une manière générale. Ils peuvent toutefois varier selon le calendrier et les périodes promotion­nelles de chaque établis­sement. Il ne faut toutefois pas s’attendre à des «soldes» en ce domaine mais à l’occasion de la participation d’un organisme bancaire comme par exemple à un salon sur l’habitat un taux préférentiel pourra être obtenu.

Il faut savoir qu’un taux bancaire est composé d’un taux nominal (+ assurance) auquel s’ajoute les accessoires (frais de garantie). Ces deux éléments constituent le T.E.G. (Taux Effectif Global). Au niveau de l’ensemble des banques une cotation hebdomadaire de ce T.E.G. est effectuée et donne ainsi un taux global propre à chaque établissement variant suivant la durée de l’emprunt. A titre d’exemple il y a quelques semaines une banque de la place proposait des prêts immobiliers à 4,97 % pour 15 ans, 5,08 % pour 20 ans et 5,19 % pour 30 ans.

Le marché américain de l’immobilier ayant flambé ces derniers mois, ce qui a déstabilisé  les Bourses de toutes les grandes places mondiales, entrainant au passage un sérieux déséquilibre financier, les taux d’emprunt ont beaucoup évolué ces derniers temps. Qu’on le veuille ou non ces taux restent assujettis au contexte social et économique, les périodes de crise n’étant jamais bonnes en ce domaine. 

Donc si vous voulez financer votre future maison la seule solution est de vous adresser aux établissements compétents et reconnus. Des conseillers sauront vous guider dans vos démarches et vous diriger vers les produits les mieux adaptés à votre situation.

Financer sa maison

Crédits Photos : Pierre Bonfils, stocxchng